2013年上半年

2020-02-29 11:11

“大部分来电询问开盘时间,很多客户关注项目达半年时间,基本上每月必问。”金隅翡丽·爱公馆项目负责人透露,金隅翡丽二期包括洋房铂爵郡和高层爱公馆两类产品,即将推出的爱公馆主打66-107平方米的刚需小户型,其中一居为66平方米的南向、北向户型,而101-107平方米两居格局规整,使用率高。

而除了区域发展带来的人口红利之外,海淀区作为北京乃至全国教育资源最丰富、师资力量最强的一个区域,其教育优势也令区域楼盘往往成为置业者的“众矢之的”。这一说法得到了金隅翡丽·爱公馆项目人士的证实,据其项目负责人介绍,前来咨询的客户中,大部分持有“教育投资”意愿,对项目的学校资源十分关注。

2013年,海淀楼市仍然停留在“吃老本”的状态,根据搜房网数据监控中心统计(截至5月27日),北京6月计划开盘的44个项目中,大兴以12个项目排位第一,而房山以6个项目计划入市列第二位,顺义则是以5个项目位列第三位。

据悉,从区域内人口构成及发展趋势来看,这一供应缺口还将继续放大。海淀目前已聚集近38万高端人才,本身已有巨大的高端楼盘需求市场,而在“十二五”1500亿的海淀北部新区规划下,区域内还将新增数十万智力型就业人群,人口涌入势必产生巨大的置业需求。

“目前海淀南部中关村周边楼市已基本上淡出一手市场,从当前的供应现状来看,北部区域也将面临快速消化。”业内人士认为,即便从长远来看,海淀也不可能再有太大的住宅用地供应,这将为区域楼市平添巨大的稀缺价值。

在供应低迷的同时,海淀楼市需求近年来却空前高涨,今年年初中关村二小附近的学区房市场价每平米已超过9万元,天价学区房引发网友热议。在二手房市场上,交通、学校等资源一直是支撑海淀二手房卖价的重要原因。

2012年海淀区住宅用地供应仅占全市约3%的比例,而根据北京市住建委数据统计显示,2012年全年海淀仅有6个项目期房入市,其中大部分为老项目新供应,全年提供新增期房房源量仅为2155套,占全市商品房新增供应不足3.2%,而2012年的新增供应中,又以高端豪宅为主,6个项目中有3个项目售价超过45000元/平方米,分别是万科如园、西山壹号院和海淀九号,刚需楼盘已基本售罄,如世华龙樾、白家疃尚水园所推房源均已售罄,而大苑海淀名著也仅剩十余套在售。

据悉,2013年上半年,海淀除了有3个项目转现销售之外,并无一新盘入市,几近真空的刚需供应,令部分刚需项目尚未入市便饱受市场关注,计划于近期入市的金隅翡丽·爱公馆最近一段时间电访量暴涨。

面对巨大的需求市场,业内人士对区域楼市长久发展表示担忧。中经联盟秘书长陈云峰认为,海淀北部新区是北京重点打造的区域,尽管有着巨大的规划面积,但从规划内容上来看,绝大部分用地都是工业和科技用地,同时,规划涉及了大量的拆迁,拆迁安置房也占据了区域住宅用地的重要份额,真正能够流入“大市”的土地少之又少,而由于土地极度稀缺,房企也普遍倾向于打造高端项目,进一步挤压了刚需供应空间。

受区域规划、土地供应和调控政策影响,海淀楼市供应长期低迷,刚需盘更是寥寥无几,而另一方面,传统的教育高地带来的教育刚需、区域规划带来的人口涌入,令海淀楼市需求快速累积,随着供需落差持续放大,海淀楼盘价值面临再度升级。